アパート管理会社の選び方完全ガイド｜失敗しない視点

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2025.07.17

1. アパート管理会社を選ぶ前に知っておきたいこと

1.1 アパート管理会社の役割と必要性

アパート経営を始めたとき、多くの人が最初につまずくのが「日々の管理業務の煩雑さ」です。入居者対応、修繕、清掃、家賃管理など、やるべきことが山ほどあります。これらすべてをオーナー自身がこなすのは、時間も労力もかかりすぎますよね。
そこで力を発揮するのが、アパート管理会社です。
アパート管理会社が代行する主な業務
アパート管理会社は、オーナーに代わって以下のような業務を担います。
家賃の集金・督促

入居者からのクレーム対応

建物の定期清掃や点検

退去時の立ち会い・原状回復手配

契約・更新・解約の手続き

空室対策・広告出稿などの募集活動

これらの業務をプロに任せることで、オーナーの作業時間は最大で80％以上削減できることもあります。
たとえば、仕事を持ちながら副業でアパート経営している場合、平日の昼間にトラブル対応の電話が来ると本業に支障が出てしまいます。そういった場面でも、管理会社が一次対応してくれると非常に心強いです。
よくある誤解と失敗例
ただ、「管理費を払ってまで依頼する必要があるの？」と疑問に思う方もいます。ですが、こんな失敗も多いので注意が必要です。

1. 家賃滞納に対応できず回収が遅れる

　催促の連絡が遅れて、結果的に数ヶ月分未回収というケースも。

2. 入居者トラブルを放置して空室が増える

　隣人トラブルや騒音問題など、対応が遅れると退去が相次ぐ原因に。

3. 建物の劣化に気づけず修繕費が高額に

　点検やメンテナンスの頻度が低く、劣化が進んでしまうことも。

これらの事態は、結果としてオーナー自身の収益悪化につながるため、短期的には「費用がもったいない」と感じても、長期的に見れば管理会社に依頼するほうが安心です。
管理会社を利用するメリット
具体的にどんなメリットがあるのか、整理してみましょう。
手間が減る：電話応対や修繕手配を任せられる

収益が安定する：空室対策や家賃滞納対応がプロ仕様

建物の価値維持：定期的な清掃・点検で資産を守れる

法律面のサポート：契約や退去時の対応などトラブル回避ができる

忙しい人や遠方に住んでいるオーナーにとっては、まさに頼れる存在といえるでしょう。

「アパート経営で失敗したくないなら、管理会社は欠かせないパートナー」です。

1.2 自主管理と管理会社、どちらがいい？

アパート経営を始めるとき、必ず考えるべきなのが「自分で管理するか」「管理会社に任せるか」です。それぞれにメリットとデメリットがありますが、選択を誤ると、収益や時間の使い方に大きな差が出てしまいます。
自主管理のメリットとデメリット
まずは自主管理から見ていきましょう。家賃収入を最大限手元に残したい方には魅力的に映るかもしれません。
【メリット】
管理委託費がかからない

入居者と直接やりとりできる

自分の判断で柔軟に対応できる

【デメリット】
24時間クレームやトラブルに対応しなければならない

修繕や退去後の手配を自分で探す手間がかかる

家賃滞納や契約更新の法的対応が自己責任になる

とくに大変なのが、緊急トラブルの初動対応です。
たとえば深夜に「水漏れしてる！」という電話が入った場合、業者の手配や対応すべてを自分で行う必要があります。対応が遅れれば、損害が大きくなるリスクも。

管理会社に任せることで得られる安心感
管理会社を利用すれば、そうした手間を大幅に軽減できます。
【主な安心ポイント】
24時間対応のトラブル受付

専門スタッフによる家賃管理や入居者対応

清掃・点検・退去精算などを一括で管理

管理委託費は一般的に月額家賃の3〜5％程度ですが、それで得られる時間的・精神的な余裕は大きいです。副業や本業が忙しい人にとっては、時間をお金で買うという選択肢にもなります。
こんな人には自主管理は不向き
実際に、以下のような条件に当てはまる人は、自主管理を避けたほうが無難です。
本業が忙しく、電話や現地対応ができない

不動産の法律や契約に詳しくない

物件が自宅から遠方にある

1棟で10戸以上など部屋数が多い

このような条件の人が無理に自主管理を行うと、対応が遅れたりトラブルを見逃したりするリスクが高くなります。
管理委託で得られる“目に見えない価値”
管理費がかかることに抵抗がある人も多いですが、以下のような“見えにくい価値”を考慮するのも大事です。
時間の余裕が生まれる

プロのノウハウで入居率が安定する

クレーム対応など精神的ストレスが激減する

将来の売却時に評価が落ちにくくなる

「トラブルが起きてからでは遅い」——だからこそ、事前に体制を整えておくことがカギになります。

2. アパート管理会社の選び方で失敗しない3つの視点

2.1 サービス内容と対応力の見極め方

アパート管理会社を選ぶうえで、まず確認すべきなのが「どこまでの業務を対応してくれるか」です。管理内容は会社によってかなり差があるため、サービス範囲の見極めが失敗を防ぐ第一歩になります。
管理業務の基本は「3つの柱」
一般的なアパート管理業務は、大きく以下の3つに分かれます。

1. 入居者管理（契約、更新、退去、クレーム対応など）

2. 建物管理（清掃、点検、修繕の手配）

3. 金銭管理（家賃回収、滞納対応、報告書作成など）

これらすべてを一括で対応してくれる会社もあれば、「建物管理だけ」「入居者対応のみ」など限定的なケースもあります。
たとえば、月額手数料が安い会社を選んだら、入居者トラブルの対応はオプション扱いだったというケースも。契約前にどの範囲まで対応してもらえるのか、しっかり確認しておくことが大事です。
対応力で差が出るポイントとは？
サービス内容が充実していても、実際の「対応力」が伴っていないと意味がありません。とくに注目すべきポイントはこちらです。
トラブル時の初動スピード（24時間受付かどうか）

担当者のレスポンスの早さと丁寧さ

退去後の原状回復の手配や完了スピード

定期報告の有無と内容のわかりやすさ

このような対応力の違いが、入居者満足度や長期入居率に直結します。
よくある失敗例としては…

1. 連絡が遅く、修繕対応が先延ばしになる

2. 担当者が変わるたびに説明が二度手間

3. 報告書が簡素で、どんな対応をしたのか見えない

こうした会社を選んでしまうと、オーナーとしての不安が常に残ります。
対応力を見極めるためのチェック方法
契約前にサービスの質を見抜くためには、次のような方法が効果的です。
面談時に過去の対応事例を聞く

実際の報告書のサンプルを見せてもらう

夜間や休日対応の体制を確認する

クレーム対応のマニュアルやルールがあるか確認

また、担当者と直接会って相性を見ることも大切です。言葉づかいや説明の仕方に信頼感があるかどうかは、将来のやりとりのしやすさに直結します。

2.2 費用・契約条件・信頼性のチェックポイント

アパート管理会社を選ぶ際、サービス内容だけでなく、費用や契約条件の確認も非常に重要です。あとから「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないためにも、事前のチェックが欠かせません。
管理委託費の相場を知っておく
まず確認しておきたいのが、月々支払う「管理委託費」の相場です。
一般的には、家賃の3％〜5％程度が目安とされています。ただし、内容によっては8％前後になることもあります。金額だけを見ると高く感じますが、その内訳に注目することが大切です。
【委託費に含まれることが多い項目】
家賃回収・滞納督促

入居者との連絡対応

月次報告書の作成

軽微なトラブル対応（初期対応まで）

一方で、原状回復や大規模修繕、リフォーム手配などは別途費用がかかる場合が多いため、「基本料金＋オプション」の形で見積もりをもらうようにしましょう。
契約期間・解約条件も必ず確認
料金だけで判断してしまうと、あとで困るのが契約の縛りです。
よくある失敗例はこちら：

1. 最低契約期間が2年など長すぎて切り替えができない

2. 途中解約に違約金が発生する仕組みだった

3. 契約自動更新で、更新月以外の解約ができない

こうした契約条件を見落とすと、管理会社の対応に不満があっても簡単に乗り換えられなくなってしまいます。
必ず「契約期間」「解約条件」「自動更新の有無」については事前に確認しましょう。
信頼性を見極める3つの視点
サービス内容や価格に加えて、「この会社に任せて本当に大丈夫？」という信頼面もチェックしておきたいポイントです。
次のような点を確認すると安心です。
管理実績の件数や年数（具体的な管理戸数があると安心）

運営会社の規模や体制（専任担当者の有無）

過去の対応実績やトラブル対応の例を教えてくれるか

さらに、過去の利用者の口コミや評判も参考になります。ただし、ネット上の情報だけでなく、実際に面談して受ける印象も重視してください。

「管理委託費は安さより“納得できる中身”があるかどうかで選ぶのがポイントです。」

2.3 管理会社のタイプ別メリットと選び方のコツ

アパート管理会社にはいくつかのタイプがあり、自分の物件や運営スタイルに合った会社を選ぶことが大切です。規模や知名度だけで判断せず、特性を見極めましょう。
主なタイプと特徴：
大手管理会社：全国展開でシステムや体制が整っている

地域密着型会社：地元の情報や対応力に優れている

仲介専門店系：入居者募集に強みがあるが管理範囲は限定的な場合も

選ぶ際のチェックポイント：
大手は担当の変更頻度や対応スピードを確認する

地域密着型は、地元への理解度や迅速な対応力があるかを見極める

仲介型は、管理まで丁寧に対応してくれるかを確認する

どのタイプも“信頼できる担当者がいるか”が最終的な判断基準になります。

3. アパート管理会社の選び方で後悔しないための進め方

3.1 複数社への見積もり依頼は必須

管理会社を1社だけで決めてしまうのはとても危険です。費用・対応・契約条件に差があるため、複数社と比較することが成功のカギになります。最低でも3社に見積もりを依頼しましょう。
見積もり依頼で比較すべきポイントは以下の通りです：
月額管理費の割合と対応範囲

オプション費用の有無と料金体系

契約期間・解約条件・更新のルール

担当者の説明力・提案力・レスポンスの早さ

同じ物件でも、管理会社ごとに提案されるプランは大きく異なります。
見積もり依頼を通じて、その会社の姿勢や柔軟性も見えてきます。

「価格」だけに注目するのではなく、内容・相性・長期的な安定性を含めて総合的に判断することが、後悔しない選び方につながります。

3.2 面談ではここをチェックしておこう

複数社から見積もりを取ったら、次は実際に面談して、担当者との相性や会社としての姿勢を見極めることが重要です。表面的な費用やサービスだけでは見抜けない“本質的な信頼感”をここで確認できます。
面談でチェックすべきポイントは次の通りです：
担当者の話し方や印象が信頼できるか

専門用語を使わず、分かりやすく説明してくれるか

契約内容やサービス範囲を具体的に答えられるか

過去の対応事例をリアルに話してくれるか

トラブルが起きたときの流れやマニュアルの有無

こちらの質問にしっかり向き合ってくれるか

また、契約後に担当者が変わる可能性があるかも確認しておくと安心です。担当が頻繁に変わる会社は、引き継ぎミスや対応のバラつきが起きやすくなります。
面談時には、「報告頻度」や「連絡手段（電話・メール・LINEなど）」も聞いておくと、実際の運用がイメージしやすくなります。
信頼できる管理会社は、面談の段階から丁寧で具体的な提案をしてくれるものです。

3.3 最終判断はこの3つを比較して決める

複数社と面談を終えたら、いよいよ管理会社を1社に絞る段階です。ここで大事なのは、「価格」だけで選ばないこと。費用・対応・契約内容の3点を総合的に比較することが、後悔しない選択につながります。
最終判断時に比較すべき3つの軸：
① 費用とサービス内容のバランス
　⇒ 管理費の中に何が含まれていて、何が別料金かを確認
　⇒ 対応範囲が狭くて追加費用がかかる例もあるため要注意

② 担当者の対応力と信頼感
　⇒ 説明の丁寧さ、提案力、トラブル時の対応実績を比較
　⇒ 面談で感じた「この人なら任せられる」という感覚も大切

③ 契約条件と柔軟性
　⇒ 解約のしやすさ、自動更新の有無、契約期間の長さをチェック
　⇒ 将来の方針転換や管理変更に対応できる契約かも重要

一見似たような条件に見えても、実は中身に大きな差があることも。
3つの軸を整理して見比べることで、納得できる選択がしやすくなります。

4. アパート管理会社の選び方でよくある失敗と注意点

4.1 費用の安さだけで決めて後悔する例

「月々の管理費が安い」という理由だけで管理会社を決めてしまうと、結果的に高くつくことが少なくありません。コストを抑えたつもりが、対応不足や追加料金で逆に損をするケースも多くあります。
費用重視で起こりやすい失敗パターン：
入居者対応が遅く、クレームや退去が増える
　⇒ 担当者が兼任だったり、窓口が限られていたりする場合に多い

空室対策や募集活動に積極性がなく、空室が長期化
　⇒ 広告出稿が少ない、内見対応が不十分などのリスクがある

管理内容が限定的で、結局オプション費用がかさむ
　⇒ トラブル対応、退去立ち会い、清掃などが別料金になっていることも

建物管理が雑で、資産価値が下がる
　⇒ 清掃や点検が不十分だと、劣化やクレームの原因に

安さには理由があります。人員や対応範囲を抑えてコストを下げているケースもあり、本当に自分の物件に必要な管理がされるのかを見極める必要があります。
「安い＝得」ではなく、「適正価格で適正サービス」が理想です。

4.2 契約前の確認不足がトラブルのもとに

管理会社との契約は、書面での取り交わしが基本です。しかし、契約内容をよく確認せずにサインしてしまうと、思わぬトラブルに巻き込まれる原因になります。契約前の確認は慎重に行うべきです。
契約前に確認すべき主な項目：
契約期間の有無と途中解約の条件
　⇒ 最低契約年数があると、満足できなくても簡単に乗り換えできない

管理費の内訳と追加費用の発生条件
　⇒ 「基本料金に含まれる業務」と「オプション扱いの業務」の区別が重要

解約時の違約金や手続きの流れ
　⇒ 急な事情で契約を終了したいときに、違約金や手間が発生する場合も

自動更新の有無と通知のタイミング
　⇒ 解約時期を逃すと、契約が自動で延長されてしまうこともある

トラブル時の対応体制と連絡方法
　⇒ 夜間・休日の対応はどうなっているか、一次対応の流れは明確か

「契約書は難しくて読みづらい…」と感じるかもしれませんが、あいまいなまま進めるのは非常に危険です。少しでも不明点があれば、遠慮せずに質問することが信頼できる会社を見極めるコツでもあります。

4.3 解約条件や追加料金に要注意

契約後に「そんなルール聞いてない！」というトラブルで多いのが、解約条件や追加料金に関する見落としです。契約時にはスムーズでも、いざ解約や想定外の対応が発生するとトラブルになることがあります。
とくに注意すべきポイントはこちら：
途中解約に違約金がかかるケース
　⇒ 契約期間内の解約には1ヶ月分の管理費など、違約金が発生することがある

更新時の自動契約延長ルール
　⇒ 自動更新型の場合、解約希望を伝えるタイミングを逃すと継続されてしまう

原状回復や修繕に別途高額請求される場合
　⇒ 見積もりには含まれておらず、実際には数十万円単位の費用になることも

広告費や鍵交換費がオプション設定になっている
　⇒ 入居者募集時に思わぬ出費が発生する場合も

契約解除後の引き継ぎ対応が不明確
　⇒ 書類や情報の共有が不十分で、次の管理会社にうまく引き継げないことも

契約前に「何が基本サービスで、何が別途費用か」をはっきりさせておくことが、のちのトラブル回避につながります。
細かい項目まで丁寧に説明してくれる会社ほど、信頼性は高いといえるでしょう。

5. 忙しい人でも安心！管理会社を選ぶときの具体的アドバイス

5.1 時間がない人ほど管理会社を選ぶべき理由

本業が忙しい方や、遠方に住んでいるオーナーにとって、アパートの管理は思っている以上に手間がかかります。時間的余裕がない人ほど、管理会社を活用するメリットは大きくなります。
管理会社に任せると得られる主なメリット：
入居者からの問い合わせやクレーム対応を代行してくれる
　⇒ 夜間や休日でも一次対応してくれる体制が整っている会社も多い

修繕・清掃・点検の業者手配が不要になる
　⇒ オーナーが現場に出向かずとも、日常業務をすべて任せられる

家賃回収・滞納督促・契約更新の手間がなくなる
　⇒ 毎月の金銭管理も自動で報告してもらえる

トラブル時の初動が早く、対応漏れを防げる
　⇒ 忙しい人ほど見落としがちな対応を、管理会社がカバーしてくれる

たとえば本業で外出が多い方や、複数物件を持っているオーナーには、管理会社の存在が運営の安定性に直結します。
時間の節約だけでなく、精神的な余裕や長期的な経営継続にもつながるため、「時間がないからこそプロに任せる」という判断が理にかなっています。

5.2 地域に強い会社が活きるシーンとは

管理会社の中には、地域密着型で地元に特化した強みを持つ会社があります。物件の立地やオーナーの要望によっては、こうした会社のほうが力を発揮するシーンも多くあります。
地域密着型管理会社が効果的に機能する場面：
地域特有の入居者ニーズや家賃相場に精通している
　⇒ ファミリー向けや学生向けなど、細かい傾向を把握して提案してくれる

近隣の仲介会社や業者とのネットワークが強い
　⇒ 入居者募集や修繕対応がスピーディーに進む

トラブル時に現場への迅速な駆けつけが可能
　⇒ 管理拠点が近いことで対応スピードに差が出る

地元のルールや行政情報にも明るい
　⇒ ゴミ出しルールや近隣住民との関係性などにも配慮がある

また、地域密着型の会社は担当者が現場をよく知っているため、大手ではカバーしにくい細かな対応も柔軟に行える傾向があります。
物件が地方にある、またはオーナーが遠方に住んでいる場合には、その土地に根ざした管理会社を選ぶことで、空室リスクや管理トラブルを大きく減らすことができます。