1. アパート経営におけるコスト削減法とは？

1.1 アパート経営でかかる主なコストとは

アパート経営を始めると、家賃収入だけに目が行きがちですが、実は見えないコストが多く発生します。
これらを把握していないと、気づかないうちに利益を圧迫してしまうんです。

代表的なコスト項目は以下の通りです。

・管理費（委託管理料、自主管理にかかる人件費）
・修繕費（原状回復費、共用部のメンテナンス）
・広告費・仲介手数料（入居者募集のたびに発生）
・税金関係（固定資産税・都市計画税など）
・保険料（火災保険・地震保険）
・設備更新費（給湯器・エアコンの交換など）

中でも注意が必要なのが、修繕費や広告費といった“突発的に大きくなる費用”です。
たとえば、入居者の退去が重なれば、原状回復と広告費だけで1部屋あたり10万円以上かかることもあります。
これが年に何件も起きれば、年間で50万円以上の出費になることも珍しくありません。

アパート経営のコストは固定費と変動費の両方があるため、管理しきれていない部分が多くなりがちです。
無駄な出費を見落とさないためにも、まずは「何にどれだけ使っているか」を明確にしておくことが大切です。

1.2 コスト削減が経営に与えるインパクト

アパート経営において、コスト削減は「単なる節約」ではありません。
収益性の向上に直結する、非常に重要な経営戦略の一つなんです。

たとえば、月々の管理費が8,000円かかっていたオーナーが、管理料0円のプランに切り替えるだけで、年間で約10万円近くの削減になります。
さらに、原状回復費を1部屋あたり10万円から5万円に抑えることができれば、退去が3件あった場合、それだけで15万円の削減です。
入居者募集時の広告費も、1回あたり2万円減らせば、年間で3回の募集として6万円のコストカットになります。
このように、わずか数項目の見直しだけで30万円以上の削減が可能になるケースもあります。

さらにコストを見直すことで、以下のようなメリットも期待できます。

・手元に残るキャッシュが増える
・利回りや収益性が改善される
・資産価値が安定し、将来の売却や継承にも有利

忙しいオーナー業の中で、毎月の支出を丁寧に見直すことは後回しにされがちです。
でも、ちょっとした見直しの積み重ねが、数年後の大きな収益差につながるんです。
だからこそ、アパート経営では“いかにムダを削れるか”が勝負の分かれ目になります。

2. アパート経営の現場でよくあるコストのムダ

2.1 管理費の見直しがされていない

多くのオーナーが見落としがちなのが「管理費の見直し」です。
毎月かかる管理費は固定費ですが、そのまま何年も支払い続けているケースが非常に多いです。
たとえば、月額8,000円の管理費を10年払い続けると、それだけで96万円の出費になります。
しかも、管理内容が明確でないまま契約しているケースも少なくありません。

よくある失敗例はこちらです。

・契約時のまま管理費を放置している
・業務内容と金額が見合っていない
・相見積もりを取らずに更新してしまう

これらはすべて、知らないうちにムダな支出を増やしている原因になります。
解決策としては、以下のような取り組みが有効です。

・管理会社の比較検討を定期的に行う
・「月額管理料0円」などの最新プランを活用する
・管理内容を明文化して再交渉する

「管理費は下げられないもの」と思い込んでいると、大きな損失に気づかないままになってしまいます。
経営効率を上げる第一歩として、まずは管理費の棚卸しから始めてみてください。

2.2 原状回復・修繕費での出費が大きい

次に見直すべきポイントが、原状回復費や修繕費のコントロールです。
退去のたびにかかるこの費用は、物件の築年数が経つほど負担が重くなっていきます。
たとえば、壁紙の張り替え、床の補修、エアコンの清掃などで、1部屋あたり5〜10万円程度が相場です。
これが年に複数回発生すれば、あっという間に数十万円単位の出費になります。

よくある失敗例は次のとおりです。

・退去のたびに毎回フルリフォームしてしまう
・業者任せで価格比較をしない
・まとめ発注による割引交渉をしていない

修繕費は「削れる余地」が大きい部分でもあります。
コツとしては、

・信頼できる業者を絞って定型作業化する
・素材や設備の選定を費用対効果で見直す
・小修繕を自分でできる範囲で対応する

こうした工夫で、年間10万円〜30万円程度の差が出ることも珍しくありません。
原状回復費は「当たり前に払う費用」と思われがちですが、実はコスト削減の宝庫です。

2.3 広告費・空室対策にかかるコストの浪費

空室が発生すると、オーナーは「一刻も早く埋めたい」という心理になります。
その結果、広告費や初期費用負担などで過剰な出費をしてしまうことがよくあります。

たとえば、
・広告料として家賃の1ヶ月〜2ヶ月分を支払う
・敷金・礼金ゼロ＋フリーレントなどで実質の収入減
・複数仲介業者に同時掲載して管理が煩雑に

このような対策は、短期的には効果があるように見えても、中長期的には収益を圧迫します。
無駄な広告費を減らすためには、

・入居者ターゲットを明確にして効果的な媒体を選ぶ
・自社でのWeb集客やSNS発信を活用する
・既存入居者からの紹介制度など低コスト施策を活用

といった方法が有効です。
特に、入居者紹介やリピーター獲得は費用がかからず、安定した集客に繋がります。
空室対策にこそ、コストをかけずに結果を出す戦略が必要なんです。

3. すぐにできるアパート経営のコスト削減術

3.1 月額管理料0円プランの活用

固定費の中でも特に負担が大きい「管理費」。これを削減できれば、毎月の支出がぐっと軽くなります。
最近では、月額管理料が0円のプランを提供している管理会社も増えてきました。

この仕組みは、以下のような特徴があります。

・月額管理料が完全無料（条件あり）
・管理会社は業務の効率化や他の収益モデルで運営
・オーナーは必要なサービスだけ選んで利用できる

たとえば、通常8,000円／月の管理費がゼロになるだけで、年間96,000円のコスト削減になります。
さらに、複数物件を所有していれば効果は倍増します。

ただし、注意点もあります。

・サポート内容や対応範囲を事前にしっかり確認すること
・オプション料金が発生する項目もあるため、全体コストで判断すること
・自主管理が必要になる範囲を把握しておくこと

「0円」の文字に飛びつくだけでなく、内容をきちんと比較して選ぶことが大事です。
選び方次第で、費用だけでなくストレスまで軽減できるケースもありますよ。

3.2 原状回復費を抑えるための工夫

原状回復費は、退去のたびに発生するやっかいな出費です。
しかも、業者任せにしていると毎回10万円以上かかることもあります。

費用を抑えるコツはこちらです。

・定型メニュー化された原状回復プランを使う
・必要最小限の範囲だけ施工する
・クロスや床材を汚れに強いものにする
・自社施工対応の管理会社を選ぶ

たとえば、「壁一面だけクロス張替え」にするだけで、1部屋あたり数千円〜数万円のコストカットが可能になります。
また、施工スピードが早ければ空室期間も短縮できるため、家賃の取りこぼしも防げます。
原状回復＝高いのが当たり前、と思っていると大損します。
視点を変えて、「どうすれば負担を減らせるか」を考えるだけで、見違えるように費用が抑えられます。

3.3 ITや自動化で人件費・時間を削減する方法

今やアパート経営にも「IT活用」は当たり前の時代です。
従来アナログで行っていた業務を、IT化することで大幅な時間短縮と人件費削減ができます。

代表的な導入例はこちらです。

・スマートロック導入で鍵の受け渡し不要
・入居申込〜契約までをオンライン化
・クラウド型管理システムで帳票・家賃管理を自動化
・チャットやLINEで入居者対応

これらを取り入れると、

・内見のたびに現地対応しなくてOK
・紙の契約書作成・郵送が不要
・トラブル時の対応時間が半分以下になる

といった効果が期待できます。
たとえば、1件あたり1時間かかっていた業務が30分以下になるだけで、月に10件あれば5時間分の工数削減です。
人件費換算にすると、月2〜3万円、年間では30万円以上の削減に相当します。
IT導入は「手間を減らす」だけでなく、ムダな出費を防ぐ強力な武器になります。

4. アパート経営の利益を守る長期的なコスト削減戦略

4.1 節税や法人化によるコストコントロール

アパート経営を続けていく中で、毎年かかる「税金」も大きな負担になります。
ここで見直したいのが、節税対策と法人化の活用です。
個人名義のままでは、家賃収入が増えるほど所得税・住民税の負担が重くなります。

これに対して、法人化することで以下のようなコストコントロールが可能になります。

・経費計上できる範囲が広がる
・給与分を経費扱いにして節税できる
・所得分散が可能になり、課税額を抑えられる

たとえば、個人で1,000万円の収入がある場合、税負担は数百万円にのぼるケースもありますが、
法人化することで年間100万円以上の節税効果が見込めることもあります。

さらに、法人であれば「退職金制度」や「役員報酬の調整」など、柔軟な節税策も使えます。
ただし、法人化には初期費用や維持コストがかかるため、長期的な収支計画の中で判断することが大事です。
税金の見直しは、見えにくいけれど確実に利益を圧迫する“隠れコスト”の対策に直結します。

4.2 建物維持費の抑制：定期点検と予防整備

築年数が経過するほど、建物の維持費は増加します。
そのため、予防保全の視点でのメンテナンスが非常に重要です。

よくある失敗例は次の通りです。

・水漏れや外壁劣化を放置して修繕が高額に
・給湯器や配管の寿命を超えてトラブル発生
・定期点検を怠って突発的な修繕費が膨らむ

これらのトラブルは、すべて「もっと早く点検しておけば防げた」ケースばかりです。
具体的に取り組みたいのは、

・年1回の外壁・屋根・設備点検の実施
・共用部のLED化や節水型設備の導入
・長期修繕計画の策定

たとえば、エレベーターや給湯設備などの大規模修繕が突然必要になれば、数十万円〜数百万円の出費につながります。
逆に、定期点検で不具合を早期発見すれば、修繕費を半分以下に抑えることも可能です。
「壊れてから直す」ではなく、「壊れる前に整える」がコスト削減の基本です。

4.3 賃貸経営の利益率を高める体制づくり

単に費用を減らすだけでなく、「利益を上げやすい経営体制」をつくることも、長期的なコスト削減には欠かせません。

収益性の高い運営には、次のような要素が必要です。

・入居率の高い管理体制
・収支をデータで見える化するツール導入
・外注・内製のバランスを調整する業務設計

たとえば、入居率が90％から96％に上がるだけで、年間数十万円の家賃収入増になります。
また、収支管理ツールを使えば「利益が出ていると思っていたのに実は赤字だった」という見落としも防げます。
さらに、業務をすべて外注するのではなく、

・清掃は自社スタッフ
・契約関係は外注
・原状回復はパッケージで一括管理

といったバランスを調整することで、コストと品質の両立が可能になります。
コスト削減は「単に支出を減らす」だけでなく、「収益性を高める仕組みづくり」まで含めて考えることがポイントです。

5. アパート経営で失敗しないためのコスト管理術

5.1 コスト削減を意識しすぎた失敗例と対策

コスト削減は大切な視点ですが、やりすぎると逆効果になることもあります。
実際に、「安く済ませた結果、かえって高くついた」というケースは少なくありません。

代表的な失敗例を見てみましょう。

・原状回復費をケチって見た目が悪化 → 内見時に印象が悪く空室が長期化
・激安管理会社に依頼 → トラブル対応が遅く入居者満足度が低下
・建物メンテナンスを省略 → 配管破損などで緊急修繕費が発生

これらの共通点は、「短期的な支出削減」が目的になってしまい、中長期的な収益や信頼を損なっていることです。
このような失敗を避けるには、次のポイントを意識しましょう。

・コスト削減と品質維持のバランスを取る
・削減できる費用と、かけるべき費用を見極める
・“安さ”ではなく“費用対効果”で判断する

「節約」と「投資」の境界線を見誤らないことが、失敗しない経営のコツです。

5.2 信頼できる管理会社の見極め方

アパート経営の成否は、どんな管理会社と組むかで大きく変わります。
良い管理会社はコストの最適化だけでなく、入居者満足度や収益安定にもつながります。

見極めポイントは以下の通りです。

・入居率の実績が明示されている（90％以上など）
・トラブル対応や滞納対応の仕組みが整っている
・リフォームや原状回復なども一括対応可能
・管理内容と料金が明確に説明されている
・提案力や報告頻度など、オーナーへの対応力が高い

「価格が安いから」という理由だけで選んでしまうと、
トラブル対応が遅れたり、入居者が不満を感じて退去が増えたりと、思わぬコストが発生する原因になります。
信頼できる管理会社は、“収益を守るパートナー”という視点で選ぶのが鉄則です。

5.3 空室・滞納による見えないコストへの対処法

目に見える支出以外にも、アパート経営では「見えないコスト」が存在します。
その代表が、空室による家賃収入のロスと滞納によるキャッシュフローの乱れです。

具体的には、

・家賃5万円の部屋が1ヶ月空くだけで −5万円
・滞納が3ヶ月続けば、未収＋対応コストで 10万円以上の損失

これらは直接的な「支出」ではないため、軽視されがちですが、利益への影響は非常に大きいです。
有効な対策としては、

・客付けスピードの早い管理体制を選ぶ
・家賃保証会社を導入して滞納リスクを抑える
・ターゲットに合わせた物件づくりで空室率を下げる
・法人・学生・提携機関との連携による安定入居者の確保

といった方法が挙げられます。
「入ってくるはずの家賃」が入らないことも、立派な“コスト”であることを忘れないようにしましょう。

6. まとめ：月額管理料0円で賢くアパート経営するならリードエイジへ

6.1 リードエイジのスペシャルプランとは

アパート経営においてコスト削減を本気で目指すなら、リードエイジの「月額管理料0円スペシャルプラン」の活用は見逃せません。
このプランは、東京・神奈川・名古屋・大阪・京都・神戸といったエリアで展開されており、次の条件を満たせば完全に管理費ゼロで賃貸管理を依頼できます。

・分譲賃貸マンションまたは一棟物件
・築30年以内
・新規オーナー様
・保証会社加入物件（※保証会社加入が必須）

このスペシャルプランでは、入居者募集・審査・契約・家賃送金・退去対応・原状回復・クレーム対応まで、
賃貸経営に必要な業務のすべてを月額無料で代行してもらえます。
不動産会社も利用するほど人気のプランで、長期安定経営を目指すオーナーには最適です。

6.2 管理費ゼロでも高品質な理由

「管理費が0円だと、サービスの質が心配…」という声もありますが、リードエイジはその心配を払拭しています。
その理由は、以下のような体制と工夫にあります。

・賃貸経営専門会社として、16期目を迎えるリードエイジ
・賃貸不動産経営管理士がサポート
・自社施工のリフォーム部門を持ち、低価格・高品質な原状回復を実現
・365日24時間対応のトラブルサポート体制
・全国対応の入居者向け優待クーポンによる入居者満足度アップ

また、国交省ガイドラインに沿った退去立会いを行い、オーナー負担を平均5万円台に抑える体制も整備されています。
高品質なサービスを“業務の効率化”と“自社ネットワークの活用”によって低コストで実現しているのがリードエイジの強みです。

6.3 入居率96％以上・滞納回収100％の実績

いくら管理費が安くても、空室や家賃滞納が発生すれば意味がありません。
その点、リードエイジは入居率96％以上、滞納回収率100％（※保証会社加入物件）という高い実績を誇ります。

入居対策：地域密着の営業体制＋仲介業者・法人・大学生協との提携

空室対策：物件周辺の業者まわりやポスティング、広告展開
滞納対応：内容証明郵便や保証会社と連携した即時対応

これにより、2ヶ月以内での客付けや家賃の100％回収といった成果を実現しており、
空室・滞納という“見えないコスト”を限りなくゼロに近づけています。
「リードエイジに任せて良かった」と実感できる運営体制が整っているのが、最大の安心材料です。

管理費0円で賃貸経営の負担を減らすならリードエイジ

分譲マンションや一棟アパートを対象に、月額管理料0円のスペシャルプランをご提供中。築30年以内の物件なら条件クリアで即対応可能。
不動産会社からも選ばれる安心の管理体制で、オーナー様の負担を軽減します。

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